Quelle politique du logement à Sablé sur Sarthe

     Cet article est la suite de l'article étudiant les projets de constructions de logements à Sablé pour les 3 ans à venir (https://gerard-fretelliere.over-blog.com/2024/02/200-logements-annonces-a-sable-2024-2027.html). 

     Commençons par un paradoxe. La population sabolienne a atteint son maximum en 1999 avec 12.716 habitants. En 2021, la population municipale est de 12.096. Il faut prendre ces statistiques avec précaution parce qu'il y a eu une modification de la méthode statistique et, aussi, parce qu'il n'est pas certain que tous les résidents soient comptabilisés. Si on reste quand même à ces statistiques, on constate donc que la population a baissé de 620 habitants. Or, approximativement dans le même temps (entre 1999 et 2020), le nombre de logements disponibles a augmenté de 632 unités (passant de 6.034 à 6.666). Cela parait incompréhensible. 

     Comment expliquer ce paradoxe ? (toutes les informations se trouvent dans le dossier INSEE : https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-72264#chiffre-cle-3)

          La première cause est lié à l'évolution du taux d'occupation par résidence principale. Il s'agit d'un phénomène national. En 1968, à Sablé, il y avait plus de 3 occupants par logement (hors résidence secondaire) ; en 1999, on était à 2,3 environ ; en 2020, on est à un tout petit peu moins de 2. Par conséquent, si on veut que la population ne diminue pas, il est nécessaire de construire. Il faut, néanmoins, ajouter une nuance : depuis 2009, ce taux diminue très lentement (il était un peu au-dessus de 2 à cette date). 

          La seconde cause est un peu plus spécifique : il s'agit du nombre de logements vacants. Il y en avait 360 à Sablé en 1999 (environ 5,9%) ; il y en a 782 en 2020 (11,7%). On constate donc que le nombre a augmenté de 422 unités et que le pourcentage a doublé. Conséquence : le nombre de logements disponibles a peu augmenté : + 203 (il faut tenir compte d'une très légère augmentation des résidences secondaires : de 160 à 168). Imaginons que le nombre de logements vides n'ait pas augmenté pendant cette période et que le taux d'occupation se situe autour de 2 ; on aurait environ 850 habitants supplémentaires et, par conséquent, la population aurait augmenté entre 1999 et 2020.

          Comment expliquer ce fort pourcentage ? Pour l'ensemble du pays, ce taux a également augmenté mais il n'est que de 8,2% (et de 9,6% dans les zones urbaines de moins de 50.000 habitants comme Sablé). Par conséquent, notre commune a un taux anormalement élevé. Il y a, sans doute, plusieurs raisons à cette situation. La première qui vient à l'esprit est l'inadaptation des logements à la demande : logements très vétustes ou inconfortables, trop grands ou trop petits. Une autre hypothèse est que certains quartiers sont décrits comme étant "difficiles" ce qui n'incite pas à s'y installer. Il devient, aussi, plus compliqué de devenir propriétaire avec l'augmentation du coût du crédit. Par ailleurs, le faible taux de rotation des maisons occupées par leur propriétaire (en moyenne, elles sont habitées par le même ménage depuis plus de 22 ans contre un peu plus de 7 ans pour les locataires) bloque en partie le marché immobilier. Par contre, il n'est pas sûr que les prix à l'achat augmentent fortement : certes les F5 sont très recherchés mais les prix des maisons plus grandes (F7 et +) stagnent depuis belle lurette hormis les produits de luxe (et encore !). Une étude plus fine de tous ces mécanismes serait nécessaire. 

    Est-ce que Sablé va continuer à perdre des habitants ? Jusqu'en 1999, on constatait une augmentation à la fois dans notre commune et dans la communauté de communes. Ensuite, la population a baissé dans la ville centre et continuait d'augmenter autour : la CdC gagnait encore des habitants. Ce n'est plus le cas aujourd'hui et on constate même que la population de Sablé baisse à un rythme moins rapide que celle de la CdC. Soit parce ceux qui travaillent à Sablé et la CdC vont s'installer encore plus loin ; soit parce que les emplois stagnent désormais ; soit, justement, parce que l'on a construit à Sablé.

          Question subsidiaire : est-il possible d'inverser la tendance ? C'est à dire : peut-on imaginer une augmentation significative de la population sabolienne dans la décennie à venir ? En gardant en tête une statistique qui va à l'encontre de ce qu'on croit. En effet, tout le monde pense que la population sabolienne vieillit. C'est à la fois vrai et faux. En effet, si on constate que le pourcentage des moins de 15 ans baisse et que celui des plus de 65 ans augmente, Sablé n'est pas un cas à part car le pourcentage des moins de 15 ans et celui des plus de 65 ans y est quasiment le même que pour l'ensemble de la France. 

     Et surtout : qui attirer à Sablé ? La municipalité actuelle est claire : il faut faire venir des cadres et, pour cela, construire, de préférence des maisons plutôt que des appartements, inciter à devenir propriétaire plutôt que locataire... De fait, sur le site de l'ancienne gendarmerie, où étaient prévus 15 logements HLM, les moutons paissent. De même, deux immeubles HLM ont été détruits ou vont l'être (HLM de la rue Fleury sur Orne et Place Mermoz : dans un cas, il y a une friche ; dans l'autre, ce n'est pas clair). Il semble que la majorité des projets mise sur l'habitat individuel et l'accession à la propriété voire le standing. Pourtant, ces derniers attirent surtout les retraités et non les cadres qui - dans un premier temps - cherchent du locatif. 

     Mais où construire (une fois que les projets présentés dans l'article précédent auront été réalisés) ? Il faut tenir compte des nouvelles règles qui exigent de ne plus empiéter sur les terres agricoles ou les espaces boisés. par conséquent, miser sur les friches urbaines ou les zones déjà prévues pour l'urbanisation. Outre l'ancienne gendarmerie, il y a la Pellandière 2 ainsi que : l'ancienne école Gambetta, l'ancienne piscine de Montreux, l'actuelle maison médicale. Pour ces 3 derniers espaces, il faudra quand même attendre que les lieux soient libérés. J'en oublie sans doute mais les possibilités sont quand même limitées. Voir les débats concernant la mise à jour du PLUiH (https://gerard-fretelliere.over-blog.com/2020/02/compte-rendu-du-conseil-municipal-du-10-fevrier-2020-1.html et https://gerard-fretelliere.over-blog.com/2019/11/compte-rendu-de-la-reunion-sur-pluih.html)

     Il y a donc d'intéressants débats à avoir sur le sujet. En tout cas, il me semble qu'il faut, à la fois, construire, rénover et détruire pour reconstruire.